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      國內房地產市場高度繁榮還在繼續
      發布時間:2018-06-08

      在我國,按照國務院制定的《國家人口發展規劃(2016-2030年)》,我們的常駐人口城鎮化率會在2030年達到70%。


      自從2017年9月30日,最高決策層按下了調控按鈕,之后各地的調控政策便頻繁加碼,一輪緊過一輪。


      目前,全國樓市已進入了“五限”(限購、限貸、限價、限售、限商)時代,這時的房地產究竟發生了什么變化?


      本文將從宏觀和微觀的角度進行闡述。


      一、逃不開的周期


      縱觀全球,各行各業都有一個逃不開的周期規律,它不以人的意志為轉移,客觀存在。


      在所有的經濟周期規律中,房地產周期稱為“周期之母”。


      以美國為例,它的四次房地產長周期,都受宏觀經濟、大的經濟形勢影響,分別發生在一戰、二戰、石油危機和2008年的次貸危機。


      在我國,按照國務院制定的《國家人口發展規劃(2016-2030年)》,我們的常駐人口城鎮化率會在2030年達到70%。


      如何理解?可以參考納瑟姆曲線(如下圖)



      曲線表明,世界城鎮化發展都會經過這種類似正弦波曲線的上升過程。每個國家城鎮化都要經過三個階段,中國也不會例外。


      第一階段(1978-1998年)


      這20年是我國房地產的初始階段,經濟勢頭較為緩慢,尚處于農業社會。城鎮化率從農業化的18%-30%,每年以0.5%-0.6%的緩慢速度增長。


      第二階段(1998-2022年)


      第二階段是城鎮化加速度的階段。從1998年,朱镕基啟動住房改革,實行房地產完全市場化,人口迅速往大城市聚集,城鎮化率截止到2017年底,已從30%達到了58.52%,每年城鎮化率以1.2-1.3%的加速度增長,最高的一年達到1.61%的增速。


      加速度預計哪一年結束呢?預計2024年,達到65%。


      為什么是2024年?為什么城鎮化率到65%是個天花板呢?


      因為人口總量和城鎮化率之比不支持向上發展了。根據統計局發布的數據,2017年中國總人口(不含港澳臺)有13.9億,每年凈增人口在700-800萬,預計到2022年達到人口的峰值14.2億,到2023年人口拐點出現,將每年逐減30-50萬人,人口呈逐年下降趨勢,生活在農村和偏遠地區的40、50、60后人口大于4.5億。人口拐點和城鎮化率拐點就是房地產行業的拐點。


      第三階段:后城市化階段


      在這個階段,經濟發展勢頭再次趨于平緩的成熟階段,這時,國家基本從以農業社會為主轉型升級到以城市化消費為主的社會,進入了后城市化階段,城鎮化水平從65%提高到75%,減速發展。


      二、逃不開的趨勢



      1)房價逃不開的政策趨勢


      像逃不開的經濟周期一樣,在地產圈,也有談論地產逃不開的二任,任澤平和任志強。


      任澤平的觀點是:長期看人口,中期看土地,短期看金融。


      任志強的觀點是:長期看政策,中期看政策,短期看政策。


      在國家調控收緊時,不少經濟學家都看過空,只有任志強一直唱多,堅持房價上漲論,在2004年、2008年、2014年明確鼓勵大家抓緊時間買房,三次都迎來了樓市的大漲。就目前來看,也只有任志強一人說對了,隨著任志強二十年如一日的唱多,大家也給他的毒舌贈予了一個昵稱:任大炮。


      任澤平的觀點偏學院派,任志強的觀點則更為直接,因為無論人口、土地還是金融,都關聯著逃不開的政策。像政府計劃土地的供應,政府審批房價,政府控制網簽的數據,政治決定著利率和稅收等,正說明房價逃不開政策。


      國家逃不開的房地產


      也許你會問,等中國完成第二階段,加速度的發展后,房地產是不是就沒有發展了?


      不會,房地產即使緩慢發展,它的量依然很龐大。


      1)住宅交易量大


      如果說在2024年前,按總人口的1個點計算進城人數,有1400萬人,加改善、拆遷、棚改,住宅成交量至少13億平米。


      那么在2024年后呢,人口減一半,700多萬人進城,加改善和舊改,住宅成交量也會有7億平米,這個量還是很大。


      2)行業從業人員龐大


      作為與房地產直接相關的建筑行業,從業人員有4010萬人口。


      與房地產間接從業人員接近2000萬人。


      與房地產關聯產業從業人員也有3000-4000萬人。


      直接間接從業接近1億的人口,房地產行業就業人員龐大到國家不得不愛恨交加。


      3)中國房地產周期長


      中國房地產周期將會超過美國24年的最長周期,預計會有近30年。


      這是由人口基數和低城鎮化率共同決定的,中國人口基數遠超美國,并且中國是從農業化18%開始的城鎮化率進程,遠低于美國城鎮化率開始的進程,注定中國的房地產周期會長于美國。


      中國的房地產大周期要結束時分為三個階段,第一個階段預計在2024年,四線五線及縣城完成城鎮化,房價開始見頂向下;第二個階段預計在2028年,強二線以及省會城市,完成城市化,人口趨于穩定,房價開始見頂向下;第三個階段是都市圈,人口的持續流入,還會發展5到10年。過程中會有半年、一年的回調,但不影響大周期趨勢。


      三、哪個城市最值得投資?


      一般城市的房地產市場,要看這個城市的城鎮化率、城市總人口、城市年去化量、城市存量、在建量和預售量、土地存量、人口凈流入量等指標。



      但除了參考這些指標外,還要考慮在房地產周期的拐點時,仍能有漲幅的城市。


      問:什么時候是房地產周期的拐點?


      答:人口和城市化率達到平衡,65%的城市家庭都擁有1.1套房時。


      到那時,可能50個城市房價會出現下跌,進行盤整。但有30個城市,像省會城市、都市圈仍會緩慢上升。


      為什么呢?因為有人口、經濟、科技、GDP在背后支撐。房價高低的本質,是由所有資源聚集的程度和多寡決定的。


      這就要說到投資房產中逃不開的“都市圈”概念了。



      都市圈是指在城市群中出現的以大城市為核心,高度密集,人口規模巨大,是一個國家和地區經濟最活躍、最重要區域。


      這些都市圈支撐房價的背后,是人對于資源的爭奪。每個人都是理性的個體,他一定會選擇一個最能適合發展、最能賺錢、最適合找工作的城市。都市圈就業崗位多、創業機會多,足夠吸引人才,城市聚焦效應強,帶動城市的經濟繁榮,而且更是關系到中國經濟發展全局,具有不可替代的聚集正面效應,這正與“長期看人口”相吻合。中國的都市圈可以參考日本三大都市圈和美國的十大都市圈。


      中國目前已經顯現出幾大都市圈雛形,可以為樓市投資作參考。


      1)粵港澳大灣區:香港、澳門、廣州、深圳、珠海、佛山、中山、東莞、肇慶、江門、惠州。


      2)長三角都市圈:上海、杭州、南京、蘇州、無錫、揚州、南通、嘉興、湖州、紹興、寧波、滁州、蕪湖、馬鞍山等城市。


      3)京津冀都市圈:北京、天津、石家莊、唐山、廊坊、保定、滄州、雄安等城市。


      4)成渝都市圈:成都、重慶、資陽、內江等城市。


      5)鄭州都市圈


      6)武漢都市圈


      房價高的背后是資金流、人流和產業流。而人才、資金、政策都會全部傾斜都市圈。


      四、置業關鍵詞



      1)買政治:


      買政府所在地,四套班子,各大局機關旁,政府把學校、醫院等公共設施全部搬過去,說明是在制造一個新的行政中心新區。


      2)買經濟:


      如金融機構、保險公司、銀行旁。


      3)買文化:


      如圖書館、電影院、學校、文化藝術中心旁。


      4)買體育:


      如奧體中心、政府配建的全民健身中心旁。


      5)買交通:


      買汽車站、公交站、高鐵、地鐵旁的住宅,甚至幾橫幾縱的路網核心,交通便捷。


      6)買衛生:


      如醫院旁、婦幼保健院旁。尤其對于小孩和老人來說,醫療資源特別重要。


      7)買環境:


      買臨湖、臨山、廣場、公園旁。


      8)買中心:


      買省會城市,買城市最中心的地段,買經濟繁華的中心。


      9)買全國:


      如海南、北海、桂林、西雙版納、湛江、陽江等城市。越出政策的地方房價越長,政策越嚴厲的地方房價越長得快。


      置業關鍵詞一定要疊加,買房時關鍵詞越多越好,投資置業的房產所處位置有三個以上關鍵詞,購買無憂。


      房價究竟能漲多少?用馬光遠的一句話來結束:中國城市化和人口拐點不結束的時候,你任何時候回頭看,房價都是低的。


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